kinh nghiện đầu tư đất nhơn trạch

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư đất Nhơn Trạch

Kinh nghiệm mua đất Nhơn Trạch, tại Đồng Nai sẽ giúp bạn mua được một mảnh đất, không chỉ để ở hay kinh doanh mà còn mang lại nhiều tài lộc và sinh lời. 

Hôm nay tôi sẽ chia sẻ các bạn kinh nghiệm mua đất hoặc đầu tư  đất Nhơn Trạch Đồng Nai. Đối tượng cần đọc các kinh nghiệm này là những ai định mua đất đầu tư sinh lợi nhuận hoặc, mua đất ở – đất thổ cư làm nhà, đất nền dự án…những người kỹ tính và không muốn ném tiền dễ dàng qua cửa sổ.

– Về việc chọn mua đất ở đâu cũng vậy luôn, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Bạn muốn mua đất tại những khu trung tâm giáp ranh với Quận 2  như: xã Đại Phước, Phú Đông, Phú Hữu với mức giá tiền tầm 200 – 300 triệu? Điều này là không thể! (trừ khi đất dính quy hoạch dự án, phóng đường…..)

– Nhiều khách hàng gọi điện hỏi tôi rằng: anh/chị muốn mua vị trí đông dân, có thể kinh doanh được, tiện cho việc ở và đi làm tại Trung Tâm Sài Gòn, bạn A/C  mấy tháng trước có mua nhà bên Nhơn Trạch thấy nó đi làm rất gần……… mà em tìm cho a/c chỗ gần phà thôi, giá rẻ tầm trên dưới 200 triệu => điều này không thể.

– Nếu bạn có số tiền ít ỏi hoặc vừa vừa dự định mua đất Nhơn Trạch để trong trung hạn hoặc ngắn hạn 5 – 7 tháng sẽ cất nhà thì bạn không nên mua đất dự án mới, đất chưa cấp sổ hồng riêng (hiện đang là dạng đất biên bản, đất hợp đồng với chủ đầu tư, đất sổ chung diện tích lớn…). Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho người khác.v.v……Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu, kêu đất chẳng hay…..

+ Trải qua những năm tháng làm nghề tại các công ty bất động sản nói chung, tôi thấy rằng chuyện một công ty tầm cở hàng đầu cam kết trong hợp đồng 12 đến 18 tháng ra sổ, nhưng thực tế là 3 năm và hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ là chuyện thường, thậm chí có khu còn tới hơn 10 năm thậm trí 15 năm vẫn chưa cấp sổ hồng.

+ Còn nếu bạn tin rằng mua đất lúc chưa có sổ riêng là rẻ, đất có sổ rồi giá cao cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay cao chỉ đúng với khu đông dân, phát triển sôi động, còn với những dự án rộng lớn, dân chưa đông hoặc vắng tanh thì đất khi có sổ riêng rồi vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường. Tại sao vậy? Bởi vì có nhiều người đã mua đất lúc chưa có sổ riêng, do mua tại công ty đông nhân sự với tâm lý đám đông và tạo thị trường rất sôi động lúc mở bán, quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng, báo đài, tờ rơi……khi bán luôn tìm mọi cách chiêu dụ khách đến cty để thấy sự khang trang của cty đánh lừa trước sau đó sẽ tập hợp tất cả mọi người lên xe dùng hiệu ứng đám đông và cài chim mồi trà trộn giả người mua để dụ khách hàng, thường thì khi ngồi xe cty đi xem dự án khách hàng cũng thiếu cái nhìn bao quát khu dân cư xung quanh vì cty luôn dẫn bạn đi những con đường sầm uất nhất và tránh những chỗ vắng dân cư để đánh lừa thị giác khách hàng, nhân viên bán hàng thì luôn đưa ra những cam kết lợi nhuận đánh vào lòng tham……., vì vậy nhiều người mua đất giá cao mà không hay biết, còn nghĩ là giá đó rẻ, đến một lúc nào đó thấy khu đất không phát triển hoặc chậm, cộng thêm việc cần tiền cho việc riêng và sẵn sàng bán lỗ hàng chục thậm chí 100 – 200 triệu.

+ Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng…vẫn dễ dàng bán lại nếu cần? Khi bạn chưa nằm trong hoàng cảnh thực tế thì mới dễ tin lời môi giới nói lời ngon ngọt. Bạn nào biết đâu thủ tục nhiêu khê vô cùng khi muốn bán lại đất hợp đồng: khi bạn muốn bán lại đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty chủ đầu tư trước đây,  một số công ty chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định vd như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may ngay ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”… Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý ( có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua, không xin lỗi người mua!……..

+ Đất hợp đồng, đất biên bản…..…rất khó bán lại, vì trong gia đoạn những năm nay, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng. Ví dụ: khu vực xã Đại Phước có 2 dự án lớn chưa sổ, hợp đồng xây nhà xong mới ra sổ, đường xá khang trang hiện đại giá đất chỉ tầm 800tr/97m2, nhưng khu vực dân cư lân cận đường chỉ tầm 6 – 7m2 be tông giá đất tầm 9 – 10tr/m2 nhưng lại được dân ưa chuộng mua vì được xây tự do và đã có sổ Hồng riêng từng nền.

– Đối với đất đã có sổ đỏ, sổ Hồng thì việc mua bán rất dễ dàng, bạn chỉ cần Cầm sổ Photo lên Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Nhơn Trạch và hỏi xem đất có vướng quy hoạch hay không vì cả khi đất đó có thổ cư rồi vẫn phải hỏi nhé! vì Đồng Nai mới có quy hoạch chi tiết năm 2013 mà. Ví dụ đất đó lên thổ trước năm 2013 chẳng hạn….. Còn đất cây lây năm hay đất khác thì hỏi xem vị trí đó có lên được thổ cư hay không. tâm lý có rất nhiều người mua chuộng đất có sẵn thổ cư rồi, nhưng thực tế nếu bạn mua được đất cây lâu năm và nằm trong khu được phép chuyển thổ (Không vướng quy hoạch), mua rồi bạn tự chuyển thổ giá sẽ rẻ hơn là đất đã chuyển thổ, vì đơn giản chẳng ai làm việc đó không công cả.

 

– Khi mua đất nền cần phải xem rõ giấy tờ, căn cứ xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế ngoài nền đất. Chính tôi đã nói chuyện với một số người đã mua đất bị một số công ty lừa mua sai vị trí so với vị trí ban đầu giới thiệu ( vd khi xem đất là mặt tiền đường lớn, nhưng sau khi ra sổ, cất nhà mới biết vị trí thực sự trong giấy tờ là đường nhỏ…)

– Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển (nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.

– Mua đất đầu tư cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu. ví như khu vực ba xã của Nhơn trạch gồm Đại Phước, Phú hữu, Phú Đông là ba xã gần Quận 2 nhất thì việc ở và đi là sẽ rất tiện lợi, vì vậy khi bạn đầu tư bạn phải xác định rõ bán cho ai?….. ba xã này bạn có thể bán lại cho chính người dân Tp.HCM ở và sinh sống làm việc tại Sài Gòn, còn xa hơn như Vĩnh Thanh, Long Tân, Phước Khánh, Phú Thạnh bạn có thể bán cho công nhân KCN hoặc người dân sài gòn làm nhà vười…… Những xã xa hơn thì bạn chỉ có thể bán được cho dân bản địa và công nhân (công nhân thu nhập không cao nên khả năng tăng giá ở khu công nhân luôn luôn chậm)

– Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)

– Khi mua đất ở Nhơn Trạch, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ ở Nhơn Trạch rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi chi phí phát sinh còn nhiều hơn.

– Mua đất ở nhơn Trạch chính chủ là rẻ nhất ? Sai lầm, có rẻ hay không còn tùy vào người bán, thực tế là đa số người chủ rao bán cho một khách mua bất kỳ bao giờ cũng “giá trên trời”, người mua nếu có kiến thức nhiều về thị trường thì may ra có thể trả giá xuống chút đỉnh. Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm ( do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ. Gía cả người chủ chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường ( do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).

– Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu xót. Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Công thêm sau đó, phải trãi qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…