Khái niệm văn phòng hạng A, B, C cho thuê
Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C theo chuẩn mực quốc tế, phù hợp với đặc điểm Việt Nam sẽ giúp cho thị trường đầu tư, xây dựng và cho thuê văn phòng phát triển nhanh chóng và sáng tỏ hơn. Bộ tiêu chuẩn này là phải thiết cho hầu hết những bên tham gia thị trường từ các công ty thiết kế, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn bất động sản, khách thuê văn phòng.
Nếu chưa sở hữu 1 bộ tiêu chuẩn như vậy văn phòng ABC, văn phòng cao cấp được xác định như thế nào? Khách thuê văn phòng bắt buộc làm gì để có thể thuê được văn phòng tuyệt vời cả về sử dụng và tầm giá lúc những tòa nhà thường tự nhận hạng cao cấp?
Dizaland cho hai lời khuyên như sau:
1) Cần xây dựng các tiêu chí thuê văn phòng của chính công ty bạn. Nên tham khảo bí quyết phân cái tòa nhà văn phòng cho thuê theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ giúp bạn đưa ra được các tiêu chí thuê mau chóng và gần như hơn.
2) Bạn đừng bị liên quan bởi các lời tự xếp hạng A, B, C của những chủ tòa nhà và công ty tư vấn. Hãy so sánh giữa những tòa nhà, đối chiếu mang tiêu chí thuê văn phòng của chính siêu thị mình, để quyết định tòa nhà nào là ưng ý nhất.
20 tiêu chí so sánh tòa nhà hạng A, B, C
Qua thực tiễn phục vụ hàng ngàn khách hàng thuê văn phòng tại Hà Nội, và thuê văn phòng tại Hồ Chí Minh, Dizaland xây dựng một bộ gồm 20 tiêu chí để dựa vào đó khách thuê văn phòng có thể xem xét, đánh giá và lựa chọn được tòa nhà văn phòng phù hợp:
20 tiêu chí so sánh tòa nhà hạng A, B, C Qua thực tại phục vụ hàng ngàn các bạn thuê văn phòng tại Hà Nội, và thuê văn phòng tại Hồ Chí Minh. Dizalland xây dựng 1 bộ gồm 20 tiêu chí để dựa vào ấy khách thuê văn phòng sở hữu thể xem xét, kiểm tra và lựa tậu được tòa nhà văn phòng phù hợp:
20 tiêu chí so sánh tòa nhà hạng A, B, C
Qua thực tại phục vụ hàng ngàn các bạn thuê văn phòng tại Hà Nội, và thuê văn phòng tại Hồ Chí Minh xây dựng 1 bộ gồm 20 tiêu chí để dựa vào ấy khách thuê văn phòng sở hữu thể xem xét, kiểm tra và lựa tậu được tòa nhà văn phòng phù hợp:
- Vị trí
- Giao thông
- Tầng hầm và chỗ đỗ xe
- Chất lượng xây dựng, hoàn thiện mặt ko kể tòa nhà.
- Chất lượng xây dựng, hoàn thiện bên trong tòa nhà.
- Chiều cao trần
- Cửa sổ và chiếu sáng tự nhiên
- Hệ cột
- Thang máy
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Hệ thống camera giám sát
- Sóng di động trong tòa nhà, số lượng nhà mạng
- Công suất máy phát điện dự phòng
- Khách thuê cùng tầng và khách thuê trong tòa nhà
- Các dịch vụ an ninh, vệ sinh, lễ tân
- Đơn vị quản lý
- Tiện ích trong tòa nhà và các khu vực bên cạnh như café, ăn trưa, phòng hội thảo, ATM
- Tòa nhà văn phòng hay tòa nhà hổ lốn các chức năng
- Chủ sở hữu
- Năm hoàn thành và đưa vào khai phá (Độ cũ mới của tòa nhà)
Tiêu chí xếp hạng tòa nhà A, B, C theo tiêu chuẩn quốc tế
Mỗi quốc gia có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê khác nhau và không hoàn toàn bắt buộc. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng.
Chẳng hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng. Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này. Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á.
Dưới đây chúng tôi xin được gửi đến các bạn, bộ tiêu chí xếp hạng tòa nhà được nghiên cứu và công bố bởi “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” gồm CBRE – Noble Gibbons – Colliers International – Cushman & Wakefield – Jones Lang LaSalle. Các tòa nhà văn phòng không đủ tiêu chuẩn xếp hạng B- sẽ được coi là tòa nhà hạng C.
| TT | TIÊU CHÍ | Hạng A | Hạng B | Hạng B- |
| 1 | HỆ THỐNG KỸ THUẬT | |||
| 1.1 | BMS – Hệ thống quản lý tòa nhà | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 1.2 | Hệ thống điều hòa thông gió Hệ thống điều hòa thông gió 2 chiều nóng, lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực | Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 1.3 | Công suất của hệ thống điều hòa thông gió Làm lạnh cho phòng server 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co . Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng. | Bắt buộc | Nên có | Không áp dụng |
| 1.4 | Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.5 | Thang máy Thang máy tốc độ và chất lượng cao của các thương hiệu nổi tiếng quốc tế | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.6 | Thời gian chờ thang khoảng 30 giây | Tùy chọn | Không áp dụng | Không áp dụng |
| 1.7 | Điện nguồn Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn, hoặc trang bị hệ thống máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn cấp. | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 1.8 | Hệ thống giám sát an ninh Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào – CCTV, tại tất cả các điểm ra vào, chỗ đậu xe, sử dụng thẻ, và có nhân viên an ninh trực 24/24. | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 2 | CẤU TRÚC TÒA NHÀ | |||
| 2.1 | Độ cao trần thông thủy từ 2,7 m – 2,8 m trở lên | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.2 | Mặt bằng Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở, không có vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới cột lớn hơn 6 x 6 m. | Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 2.3 | Chiều sâu văn phòng Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa sổ bên này sang cửa sổ bên kia không quá 18-20m; Hoặc không quá 9-10m tính từ tâm sàn, hoặc lõi tòa nhà đến cửa sổ bên ngoài; Hoặc không quá 12m tính từ cửa sổ bên ngoài đến tâm nếu tòa nhà có hình dáng không bình thường và có khoảng thông tầng bên trong. | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.4 | Hệ số diện tích không hữu ích Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà không vượt quá 12%, được tính = 1 – ( diện tích sử dụng được / diện tích cho thuê ) * 100% | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.5 | Khả năng chịu tải của sàn từ 400 kg/m2 trở lên | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 2.6 | Mức độ hoàn thiện khu vực công cộng và mặt ngoài Hạng A: Vật liệu cao cấp/ Hạn B, B-: Vật liệu chất lượng cao | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 2.7 | Sàn nâng (raised floors) | Bắt buộc | Không áp dụng | Không áp dụng |
| 2.8 | Chiếu sáng tự nhiên và cửa sổ Hệ thống cửa sổ chất lượng cao, cung cấp đủ ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 3 | VỊ TRÍ | |||
| 3.1 | Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà ( ví dụ cơ sở sản xuất công nghiệp, nhà tang lễ, trại giam v.v.) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 3.2 | Tiếp cận giao thông, thuận tiện cho ô tô và giao thông công cộng, ví dụ 10 – 15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm gần nhất, hoặc có tuyến xe bus | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 4 | ĐỖ XE | |||
| 4.1 | Hạng A: Đỗ xe dưới tầng hầm, hoặc nhà xe cao tầng, đường dẫn có mái che vào tòa nhà. Đỗ xe tại tầng 1 cho khách. Hạng B, B-: Chỗ đỗ xe an toàn | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 4.2 | Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1 chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 diện tích cho thuê (1/100) | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5 | SỞ HỮU | |||
| 5.1 | Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (hay nói cách khác các sàn, hoặc các khối nhà không được sở hữu bởi nhiều chủ) | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5.2 | Cấu trúc sở hữu minh bạch | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 6 | QUẢN LÝ VÀ DỊCH VỤ TÒA NHÀ | |||
| 6.1 | Hạng A: Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng quản lý quốc tếHạng B, B-: Công tác quản lý tòa nhà được tổ chức tốt | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 6.2 | Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn thông trong tòa nhà | Bắt buộc | Bắt buộc | Tùy chọn |
| 6.3 | Tiền sảnh Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô tòa nhà,dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà | Tùy chọn | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 6.4 | Tiện ích Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.). Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm xem xét. | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
Thực trạng văn phòng hạng A tại Hà Nội và Hồ Chí Minh?
Hà Nội và Hồ Chí Minh đang là hai thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất cả nước, đây cũng là hai thành phố có lượng văn phòng hạng A cao nhất Việt Nam. Nhưng ảnh hưởng của yếu tố bản địa, hai thị trường này cũng có sự biến động và một số khác biệt đáng kể nhưng đều có chung thực trạng: nguồn cung khan hiếm, giá thuê có xu hướng tăng.
Giá thuê văn phòng hạng A hiện nay?
Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội thường dao động trong khoảng từ $30/m2/tháng tùy theo vị trí. Khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm giá văn phòng vẫn cao hơn so với khu ven đô.
Giá thuê văn phòng hạng A tại tpHCM trung bình 60 USD/m2/tháng, trong khi công suất thuê đạt tới 97%. TP.HCM cũng sở hữu nhiều văn phòng hạng A đạt chuẩn hơn so với Hà Nội nhưng nguồn cung tương lai không nhiều.
Và theo dự đoán trong tương lai giá thuê có xu hướng tăng cao hơn hiện tại
Tham gia thảo luận